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2100万户改造家庭，空调行业未来五年最确定的增量
住房城乡建设部9月18日发布住建事业"十五五"发展情况，明确城乡建设、住房和房地产、建筑业三大板块都处在转型关键期：城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，房地产进入存量时代，建筑业向智能化、绿色化、融合化转型。"十五五"期间全国将新开工改造11.5万个城镇老旧小区。存量房改造是中央空调、新风与家装配套的天然增量场景，57.5万台电梯更新也将带动配套通风设备需求。
城市更新这波行情，市场习惯盯着电梯、涂料、管材，但从"户数×渗透率"算，制冷快报记者觉得，家用空调才是被低估的最大受益品类。
为什么是空调
住建部已明确房地产进入存量时代：二手房交易占比从2020年的27%升到2025年的46%，2026年前8个月达52%，突破50%这一分水岭。同期国内空调保有量约7亿台，行业从"增量普及"切换到"存量换新"。这意味着空调需求不再由新交房决定，而是由存量房动不动工决定——这正是城市更新直接撬动的变量。
而老旧小区普遍房龄20年以上，空调更新周期通常8—10年，机器早已超期服役。改造一旦涉及外墙保温、换窗、电路增容，墙体孔位、外机位、管路走向全部重排，老机不换也得换——这是被动刚性替换，不是可换可不换的消费决策。再叠加2026年以旧换新对1级能效空调按售价15%补贴，改造户有补贴预期、有施工窗口，转化率远高于自然换新。
量级多大
以2025年新开工改造2.71万个小区、499万户为基准，户均约184户。按此推算，"十五五"11.5万个小区对应约2100万户，年均约420万户。每户改造期至少置换1—2台，五年就是2000万—4000万台级的需求池。放在2026年上半年空调内销零售额同比下滑16.7%的承压背景下，这是稀缺的确定性增量。
四个机会窗口
老房整机换新：1级能效、自清洁（零售占比已超50%），重点解决"免打孔、可利旧管路、外机位适配老建筑"。
家用中央空调：2026上半年"存量更新正逐步替代新房配套，成为零售端主要需求来源"，小户型多联机、薄型风管机的机会在于绕开老房层高限制。
新风与除醛：2025年存量房改造需求首次超越新房配套，占比达52%，家用新风渗透率从15%升至21%，壁挂式已占65%成为第一大品类。赢的不是技术，是"不破坏装修、1小时装完"。
适老与公共通风：57.5万台电梯更新加装（较"十四五"的29.7万台几乎翻倍），改造户以老年家庭为主，防直吹、低噪、简易操作机型，加上候梯厅与公共空间通风设备。
怎么打
第一，把"年度改造小区名单"当销售地图，提前对接地方改造计划，比等门店客流有效得多。第二，产品必须适配"已装修、已入住"的约束——免布管、快装、不破坏装修是老房场景的真正门槛。第三，从卖单品转向卖"空气方案"，改造户更愿意一次性解决制冷、新风、除醛，这也守住利润。
两个风险
一是中央目标到户均改造有传导时滞，不能用"11.5万÷5"线性排产，落地节奏取决于地方资金到位情况。二是铜价维持10万元/吨、制冷剂6万元/吨以上，成本端承压，同时多联机渠道库存高企、终端价格战白热化——增量打开的是销量，不等于打开利润。
新房交房量的时代结束了，但"存量房动工量"的时代刚开始。11.5万个小区、2100万户改造家庭，就是家用空调未来五年最确定的基本盘。谁先把产品改造成"老房能装、老人会用、装完不后悔"，谁就拿到这张门票。
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